Métodos de valoración inmobiliaria: ¿Cómo calcular el precio de una vivienda?

Uno de los mayores retos para cualquier profesional del mercado inmobiliario es cómo calcular el precio de una vivienda.

Hay muchos factores que analizar y, en relación a ellos, también se han desarrollado diversos métodos de valoración inmobiliaria que pueden aplicarse.

Hacemos un repaso a los más importantes y efectivos para saber cómo calcular el precio de un inmueble:

Método de comparación

A la hora de plantearse cómo calcular el precio de mi vivienda, el método de comparación es de los más utilizados.

Plantea el análisis y la comparativa de un inmueble con otros que tengan unas características parecidas:

1. Se buscan los inmuebles comparables, intentando contar al menos con 6 muestras con la mayor similitud posible en cuanto al tipo de edificación. Nuestro software inmobiliario te puede facilitar el proceso, tanto en éste como en los siguientes pasos.
2. Se eligen las variables que van a servir como parámetros de comparación (ubicación, calidades constructivas, zonas comunes, etc.)
3. Se definen los coeficientes de homogeneización, para así establecer una comparación relativa entre todas las muestras. Este paso permite obtener un valor ponderado de cada comparable.
4. Con distintas técnicas estadísticas se concilian los valores obtenidos para obtener una tasación lo más precisa posible.

Método residual

En las estrategias sobre cómo calcular el precio de un piso encontramos también el método residual. Se enfoca en calcular el valor del suelo, tanto urbano como urbanizable y se utiliza sobre todo de cara a promotores inmobiliarios. Es también una alternativa a cuando no hay muestras comparables con las que aplicar el método anterior.

Esta técnica consiste en restar al valor esperado de venta los gastos asociados y, de esta manera, tener el precio de venta del solar:

• Gastos de construcción.
• Costes en promoción.
• Beneficios de intermediarios.

Además, hay diferentes tipos de métodos residuales para calcular el precio de un suelo:

• Método residual estático: para simulaciones de máximo tres años.
• Método residual dinámico: para proyectos a más largo plazo que puedan cambiar a lo largo del tiempo, como terrenos urbanizables, obras paralizadas, etc.

Método del coste o reposición

Otro método sobre cómo calcular el precio de una vivienda se basa en el cálculo del coste de reposición, ya sea neto o bruto, de un inmueble. Se recomienda sobre todo para edificios en proyecto de construcción o de rehabilitación, con las obras iniciadas o ya terminadas.

Este método plantea buscar un valor bruto que suma todos estos conceptos:

• Coste del terreno.
• Valor de la edificación o de las obras necesarias para su rehabilitación.
• Gastos de reemplazamiento.

Al valor bruto se le resta la depreciación física y funcional del inmueble para obtener el valor de reemplazamiento neto.

Método de actualización

Si quieres saber cómo calcular el precio de alquiler de una vivienda o, más concretamente, el “valor en renta” de un inmueble, este es uno de los métodos más recomendables.

Se trata de analizar las rentas netas con un interés determinado. Deben cumplirse estas condiciones:

• El análisis debe hacerse con una muestra representativa de alquileres similares a la propiedad que se quiere valorar.
• La propiedad debe estar en situación de contrato de alquiler.
• Debe contarse con datos contables de la explotación económica del inmueble.

El proceso a seguir en el método de actualización es el siguiente:

1. Se estiman los flujos inmobiliarios u operativos de caja.
2. Se determina el valor de reversión.
3. Se elige el tipo de actualización.
4. Se aplica la fórmula para calcular el precio final.

Redactado por Francesc Ramirez

Sales and CRM Specialist

Con más de 15 años de experiencia en el departamento comercial, me he especializado en ventas consultivas y telemarketing. Graduado en turismo en ESERP por la Universidad de Vic, actualmente me desempeño como encargado de ventas especialista del software inmobiliario Inmoweb. Apasionado por el mundo de las ventas y comprometido con ofrecer soluciones personalizadas a cada cliente.