Impuestos en la venta de vivienda ¿Cuáles son?

Vender una casa en España puede ser una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, no todo el dinero que se obtiene de la operación va directamente al bolsillo del vendedor. La legislación establece una serie de impuestos en la venta de vivienda que deben pagarse y que conviene conocer antes de cerrar la operación. De esta forma se evitan sorpresas y se pueden planificar los números de manera adecuada, aprovechando también el CRM inmobiliario de Inmoweb.

En este artículo repasamos de manera clara y sencilla cuáles son esos impuestos, cómo se calculan y qué gastos se pueden deducir para reducir la carga fiscal.

Tipos de impuestos en la venta de una vivienda

Existen principalmente tres figuras fiscales a tener en cuenta al vender una propiedad en España:

1. IRPF por la ganancia patrimonial
   El impuesto más relevante es el que se paga en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Cuando se vende una vivienda por un precio superior al que costó adquirirla (incluyendo gastos y mejoras), se genera una ganancia patrimonial. Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF con tipos que van del 19% al 28%, en función del importe obtenido.
   
2. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)
   Este tributo lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento de valor que haya experimentado el suelo urbano desde la compra hasta la venta. Cada consistorio establece sus propios coeficientes y tipos impositivos, aunque el cálculo suele estar ligado al valor catastral del suelo.
   
3. Otros impuestos específicos
   En casos concretos, como cuando el vendedor es no residente, entran en juego retenciones especiales que se explican más adelante.

Estas obligaciones fiscales responden a la pregunta frecuente de qué impuestos se pagan al vender una casa en España, y constituyen el núcleo de la carga impositiva para el vendedor.

Cómo calcular los impuestos por vender una vivienda

El cálculo de los impuestos no siempre es sencillo, pero existen reglas claras:

• Ganancia patrimonial en IRPF: se obtiene restando al precio de venta el precio de compra, más los gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos de compra) y las inversiones en mejoras. El resultado positivo se declara en la renta y tributa según los tramos mencionados.
  
• Plusvalía municipal: se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años que la vivienda haya estado en propiedad. Tras las últimas reformas legales, si se demuestra que no ha habido ganancia real en la venta, no existe obligación de pagar este impuesto.

Es importante conocer estos cálculos porque determinan cuánto se paga de impuestos por vender una casa, algo que puede variar de manera significativa dependiendo de cada caso particular.

¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?

La normativa permite restar determinados gastos y costes de la operación para reducir la ganancia sujeta a tributación. Entre los más habituales destacan:

• Gastos de notaría y registro abonados en la compra.
  
• Impuestos pagados en la adquisición (como el ITP o IVA).
  
• Honorarios de agencias inmobiliarias en la venta.
  
• Inversiones y reformas acreditadas con factura.

Además, en situaciones específicas, existe la posibilidad de aplicar exenciones. Por ejemplo, si el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, o si el vendedor es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, puede quedar exento de tributar en el IRPF.

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente

Cuando el propietario no reside fiscalmente en España, las reglas cambian ligeramente. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de la compraventa y a ingresarlo en Hacienda como anticipo del impuesto que le corresponde al vendedor no residente. Posteriormente, este podrá presentar la declaración correspondiente para regularizar la situación y, en su caso, solicitar la devolución de parte de esa retención.

Además, al igual que los residentes, el no residente también puede estar sujeto al pago de la plusvalía municipal.

Los impuestos por venta de vivienda en España son un aspecto clave a considerar antes de tomar la decisión de vender. Conocerlos y calcularlos de antemano permite optimizar la operación y evitar sustos. Aunque a primera vista pueda parecer un proceso complejo, contar con la información adecuada —e incluso con asesoramiento profesional— puede marcar una gran diferencia en el resultado final de la transacción.

Redactado por Enrique Dias

Services Sales Specialist

Enrique es Services Sales Specialist en Inmoweb, donde ayuda a las agencias a escalar sus negocios a través de la digitalización. Con más de una década de experiencia en el sector inmobiliario premium, comprende de primera mano los retos diarios del agente inmobiliario. Su gran fortaleza reside en sus habilidades interpersonales: es un experto en escuchar, empatizar y traducir necesidades tecnológicas complejas en soluciones reales y cercanas. Para él, detrás de cada software (SaaS) hay, ante todo, una relación de confianza entre personas.