¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

Vender una casa y obtener beneficios de ello puede suponer una importante ganancia patrimonial. El CRM inmobiliario de Inmoweb es la mejor plataforma para buscar esa rentabilidad en una operación comercial. Pero también hay que tener en cuenta que una compraventa siempre conlleva una obligación fiscal, que consiste en pagar impuestos por esa ganancia.

No obstante, si se utiliza ese dinero para adquirir otra vivienda habitual, es posible aprovechar una ventaja fiscal conocida como exención por reinversión en vivienda habitual.

Esta exención permite que el contribuyente no tenga que tributar por la ganancia obtenida en la venta de su vivienda habitual, siempre que reinvierta ese importe en la compra de otra vivienda habitual en los plazos y condiciones que marca la ley.

A continuación, te explicamos cómo funciona, sus requisitos, los plazos clave y cómo declarar correctamente la exención por reinversión en vivienda habitual.

¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual

La exención por reinversión en vivienda habitual consiste en no pagar impuestos por la ganancia obtenida al vender tu vivienda habitual, pero la condición es que ese importe se utilice en la adquisición (o rehabilitación) de un inmueble.

Esto se aplica directamente al IRPF, ya que la ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda se considera un incremento de patrimonio. Al acogerte a esta exención, se elimina total o parcialmente esa ganancia del cálculo del impuesto, lo que al final puede ser un ahorro fiscal importante.

La clave está en que debes reinvertir todo el importe que has obtenido con la venta. Si solo se reinvierte una parte, la exención se aplicará de forma proporcional.

Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual

Para beneficiarte de esta ventaja fiscal, es imprescindible cumplir con los requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual vigentes. Los principales que debes tener en cuenta son los siguientes:

• Vivienda habitual: la vivienda vendida debe ser la habitual del contribuyente, es decir, que haya residido en ella de forma efectiva durante al menos tres años consecutivos antes de la venta.

• Nueva vivienda habitual: la nueva vivienda también debe convertirse en la habitual, en un plazo no superior a 12 meses desde la compra o finalización de obras, y debe mantenerse como residencia habitual durante al menos tres años.

• Reinversión total: la reinversión debe ser total para obtener la exención completa. Si se reinvierte solo una parte del importe recibido, la exención será proporcional.

• Rehabilitación: en caso de invertir para rehabilitar, los gastos deben estar justificados y destinados a mejoras estructurales o funcionales, no a simples reformas estéticas.

¿Qué plazos existen para la reinversión en la vivienda?

Uno de los puntos clave para aprovechar esta exención es el tiempo que hay para reinvertir en vivienda habitual. La ley establece un plazo máximo de dos años para realizar la reinversión:

• Puede hacerse antes o después de la venta de la vivienda habitual.

• Si la nueva vivienda se compra antes de vender la antigua, la exención sólo aplicará si, en un plazo de dos años desde la adquisición, se vende la vivienda antigua y se destina su importe a financiar la compra.

Este plazo se cuenta de fecha a fecha, por lo que es importante conservar las escrituras de compraventa y justificantes bancarios para demostrar que se ha cumplido correctamente.

¿Cómo se declara la reinversión en vivienda habitual?

Por descontado, para aprovechar esta exención hay que informar de la forma apropiada a Hacienda. Para ello, en la declaración del IRPF del año en que se produce la venta, aplica las siguientes acciones:

1. Incluir la operación en el apartado de ganancias patrimoniales.

2. Señalar que se ha producido una reinversión en vivienda habitual.

3. Indicar el importe reinvertido y la fecha de adquisición de la nueva vivienda.

Hacienda comprobará estos datos, por lo que es crucial guardar toda la documentación. Si no se declara correctamente, podrías perder el derecho a la exención.

¿Qué excepciones hay en la exención por reinversión en vivienda?

Además de los requisitos generales, existen ciertas excepciones y situaciones especiales que pueden afectar la aplicación de esta exención:

• Mayores de 65 años: si venden su vivienda habitual, están totalmente exentos de tributar por la ganancia, sin necesidad de reinvertir.

• Separaciones o divorcios: si uno de los cónyuges ha dejado la vivienda por causas legales, pero sigue siendo la vivienda habitual de la otra parte, puede seguir considerándose vivienda habitual a efectos fiscales.

• Personas dependientes o con movilidad reducida: pueden aplicar condiciones más flexibles si justifican su situación.

Redactado por Alberto Padilla de la Mata

Solutions & Consulting Specialist

Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid, cuenta con una trayectoria de más de quince años en puestos directivos tanto en grandes compañías como en pymes. Experto en formación y comunicación, desarrolla su actividad como consultor especializado en las áreas de emprendimiento y gestión empresarial. En su labor docente, colabora como profesor en la Cámara de Comercio de Madrid en diferentes programas de máster y postgrado relacionados con la dirección de empresas.